5 n Thứ Sáu n Ngày 1/8/2025 KINH TẾ phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Thứ hai, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nhưng hết thời hạn (kể cả gia hạn) vẫn chưa thoả thuận xong. Nếu chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư. Tại dự thảo tờ trình sửa luật, Bộ NN-MT cho biết, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai gồm 68 khoản, chia thành 3 nhóm nội dung, gồm: Nhóm các nội dung thể chế quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18NQ/TW do Đảng ủy Chính phủ đề xuất được Ban Chấp hành Trung ương thông qua tại Nghị quyết số 69-NQ/TW ngày 19/7/2025; Nhóm các nội dung sửa đổi, bổ sung để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật; Nhóm các nội dung sửa đổi để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. PHAN THIÊN Đại diện Bộ NN-MT cho biết, Ban soạn thảo đang lấy ý kiến nhiều địa phương, doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân. Ngay trong tháng 8/2025, sẽ có nhiều hội nghị lớn được tổ chức để lấy ý kiến góp ý. Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới. Nhiều ý kiến cho rằng Luật Đất đai 2024 là một trong những bộ luật có “tuổi thọ” ngắn nhất. Vậy lý do gì buộc phải sửa luật sau 1 năm có hiệu lực? Phóng viên báo Tiền Phong có cuộc trao đổi với ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai về vấn đề này. Thưa ông, vì sao chúng ta phải sửa Luật Đất đai chỉ vỏn vẹn sau 1 năm có hiệu lực? Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua có hiệu lực từ 1/8/2024, đã đi vào cuộc sống được 1 năm, góp phần giải quyết nhiều khó khăn, vướng mắc. Tuy nhiên, do xuất hiện các yêu cầu mới nên đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật. Thứ nhất là việc thay đổi mô hình chính quyền 2 cấp. Có sự phân cấp phân quyền theo mô hình mới, phân định lại thẩm quyền. Thứ hai, thời gian qua Bộ Chính trị ban hành “bộ tứ nghị quyết”, gồm: Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị - thúc đẩy khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo; Nghị quyết 59 về chủ động hội nhập quốc tế sâu rộng; Nghị quyết 68 về phát triển mạnh mẽ khu vực kinh tế tư nhân; Nghị quyết 66 về đổi mới toàn diện công tác xây dựng, thi hành pháp luật… Bên cạnh đó là Kết luận số 77-KL/TW của Bộ Chính trị về phương án tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án, đất đai trong các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại một số tỉnh, thành phố… Đồng thời, thực tế xuất hiện các tình huống mới mà Luật Đất đai chưa quy định. Ví dụ Trung tâm tài chính quốc tế ở Đà Nẵng, TPHCM đặt ra vấn đề mới, như có được thu hồi đất hay không? Hay có những dự án thuộc về đối ngoại đã được cấp có thẩm quyền quyết định... Chúng ta phải cập nhật vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… và phải sửa Luật. Thời gian qua giá nhà đất bị đẩy lên quá cao, việc sửa Luật lần này có khắc phục vấn đề đang rất “nóng” này không, thưa ông? Giá đất là vấn đề khó khăn. Thực tế vừa qua giá đất tăng lên rất cao, trong đó có phần Nhà nước chưa kiểm soát được, đặt ra vấn đề vai trò điều tiết của Nhà nước. Do đó, lần này sửa Luật phải thể hiện rõ vai trò của Nhà nước - phải kiểm soát và quyết định giá đất không chạy theo thị trường… Vậy quy định về giá đất được sửa như thế nào để điều tiết, ổn định thị trường? Luật Đất đai rất đặc biệt, phải xin ý kiến Trung ương. Trung ương cơ bản thống nhất với phương án Đảng uỷ Chính phủ đã trình, trong đó có một số định hướng lớn về tài chính đất đai, giá đất; về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; mở rộng các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; tăng cường giải quyết của toà án đối với tranh chấp đất đai; tiếp tục có cơ chế để giải quyết những khó khăn, vướng mắc đối với các dự án đã qua thanh tra, kiểm tra… Thưa ông, đối với hàng loạt dự án đã qua thanh tra, kiểm tra sắp tới sẽ gỡ vướng theo hướng nào? Để gỡ vướng cho những dự án này phải trình thành đề án riêng. Hiện Bộ Tài chính đã lập đề án. Những dự án đã xác định có sai phạm, như giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu… phải cho tồn tại, nhưng không được hợp thức hoá sai phạm. Ai làm sai phải chịu trách nhiệm, còn thiếu sót về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước phải khắc phục… Tiến độ sửa đổi Luật Đất đai lần này cụ thể ra sao, thưa ông? Bộ NN-MT đang lấy kiến cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để trình tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV sắp tới. Nếu được Quốc hội thông qua, Luật này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026. MINH TUẤN - PHAN THIÊN (thực hiện) Sửa Luật do xuất hiện nhiều tình huống mới Ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quản lý đất đai Phiên đấu giá đất với hàng trăm người tham gia tại Thanh Oai, Hà Nội ẢNH: PHAN THIÊN Trao đổi với PV Tiền Phong, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai Đào Trung Chính (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết, Luật Đất đai phải sửa đổi sau 1 năm đi vào cuộc sống do xuất hiện nhiều tình huống mới. KHƠI THÔNG NGUỒN LỰC thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cho thấy tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp đã được ghi nhận. CÁCH THỨC HÀI HOÀ LỢI ÍCH Trao đổi với PV Tiền Phong, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Việt Nam, cho rằng, việc bỏ nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Trong thực tế, có thể áp dụng các phương pháp khác nhau để phục vụ các mục tiêu quản lý khác nhau, nhưng không nên loại bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường trong định giá đất. Giá thị trường phản ánh khách quan giá trị sử dụng và tiềm năng phát triển của đất đai, do đó đặc biệt quan trọng trong các trường hợp như bồi thường, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Việc tách rời hoàn toàn khỏi cơ chế thị trường có thể dẫn đến tình trạng giá không sát thực tế, người sử dụng đất không đồng ý với quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, hoặc giá đất do cơ quan nhà nước đưa ra như đã xảy ra trước đây dẫn đến khiếu nại bồi thường, chậm trễ dự án. Tuy nhiên, với các mục đích khác như xác định tiền thuê đất hằng năm, Nhà nước có thể áp dụng cơ chế giá quy định nhằm tạo thuận lợi cho công tác quản lý và dự toán ngân sách. Điều quan trọng là phân định rõ mục đích sử dụng giá đất, từ đó lựa chọn phương pháp phù hợp. TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng, cơ quan chức năng đang vội vàng coi mức giá được hình thành từ một số ít phiên đấu giá là giá thị trường để tính tiền sử dụng đất. Theo ông, giá thị trường thực sự phải được hình thành qua thời gian, là kết tinh của sức lao động, giá trị thực, giá trị sử dụng, dòng tiền và thu nhập mà đất đai tạo ra. Mức giá đó cần phản ánh khả năng thanh toán của đại đa số người dân, chứ không chỉ một nhóm nhỏ nhà đầu tư. Hiện nay, đất đai bị định giá sai bản chất và vai trò khi không còn được nhìn nhận là tư liệu sản xuất mà được ví như kim cương, hàng quý hiếm, dẫn đến thị trường bị méo mó. Ông Lượng nhấn mạnh, một mức giá mà phần lớn người dân không thể tiếp cận hoặc khai thác giá trị sử dụng thì không thể gọi là giá thị trường đúng nghĩa. “Việc bỏ giá thị trường trong việc xác định tiền sử dụng đất là tin vui nhưng phải làm sao có cách tính tiền sử dụng đất phù hợp. Chúng ta đừng sửa luật chỉ để giải quyết phần ngọn của vấn đề. Trước hết, chúng ta phải làm dữ liệu đất đai từ thị trường làm từ gốc. Đất đai là tài sản nhà nước do Nhà nước quyết định nhưng mức giá nào lại là vấn đề chúng ta cần giải quyết”, ông Lượng nói. NGỌC MAI TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng, cơ quan chức năng đang vội vàng coi mức giá được hình thành từ một số ít phiên đấu giá là giá thị trường để tính tiền sử dụng đất. Theo ông, giá thị trường thực sự phải được hình thành qua thời gian, là kết tinh của sức lao động, giá trị thực, giá trị sử dụng, dòng tiền và thu nhập mà đất đai tạo ra. Mức giá đó cần phản ánh khả năng thanh toán của đại đa số người dân, chứ không chỉ một nhóm nhỏ nhà đầu tư. Hiện nay, đất đai bị định giá sai bản chất và vai trò khi không còn được nhìn nhận là tư liệu sản xuất mà được ví như kim cương, hàng quý hiếm, dẫn đến thị trường bị méo mó. Thưa ông, một bộ luật quan trọng nhưng buộc phải sửa đổi chỉ sau 1 năm có hiệu lực. Làm thế nào để tránh xảy ra tình trạng này cho bộ luật sửa đổi sắp tới? Theo tôi, Luật chỉ nên quy định chung, hạn chế những vấn đề cụ thể. Những nội dung quá cụ thể cần giao cho Chính phủ và các cơ quan quy định trong các văn bản khác.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==