4 nguyên tắc này, gồm: bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương. Những nguyên tắc này nhằm bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất, đồng thời kết quả xác định giá đất sẽ trở thành tài liệu tham khảo cho Nhà nước. Như vậy, điểm mới của dự thảo là việc định giá đất không còn “nguyên tắc thị trường”. Thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất. ĐỀ XUẤT BỔ SUNG 2 TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT Bộ NN-MT đề xuất bổ sung 2 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Thứ nhất, thu hồi đất để thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư; dự án đầu tư xây dựng khẩn cấp, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao, công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do HĐND cấp tỉnh quyết định Định giá đảm bảo vai trò của Nhà nước 4 n Thứ Sáu n Ngày 1/8/2025 KINH TẾ “KHÔNG BIẾT ĐÂU LÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG” Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property), nói rằng, đề xuất bỏ định giá đất theo giá thị trường, bỏ nộp tiền sử dụng đất bổ sung... trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mang lại niềm vui cho các doanh nghiệp làm bất động sản. Theo ông Toản, thời gian qua, Luật Đất đai quy định tiền sử dụng đất theo giá thị trường khiến hàng loạt dự án gặp vướng mắc vì nhiều nơi không biết đâu là giá thị trường. “Có những cán bộ sợ sai không xác định được giá tiền sử dụng đất khiến dự án đình trệ. Còn có những dự án xác định xong giá đất trước đó nhưng lại xác định lại vì cho rằng, giá thời điểm đó thấp nên phải nộp bổ sung hàng trăm tỷ đồng khiến doanh nghiệp điêu đứng khi chi phí tăng cao không hoàn thành được dự án. Thậm chí, có dự án xác định giá đất căn cứ vào kết quả đấu giá đất bên cạnh trong khi giá trúng lại là giá ảo. Có dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau 1 năm thi hành, theo tôi, là hợp lý, gỡ khó cho nhiều doanh nghiệp bất động sản”, ông Toản nói. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, thốt lên: “Không có niềm vui nào hơn khi điều vướng mắc nhất sắp được gỡ bỏ. Rất nhiều cuộc họp tôi kiến nghị việc xác định giá đất theo thị trường là vô lý vì khi đó giá nhà luôn đuổi theo giá đất. Điều này không chỉ khiến doanh nghiệp chậm triển khai dự án, mà còn đẩy giá nhà tăng cao, xa rời khả năng chi trả của phần lớn người dân”. Theo ông Hiệp, tiền sử dụng đất quyết định rất lớn đến giá bất động sản. “Tôi cho rằng, thời điểm này, Nhà nước rất quyết tâm gỡ vướng thị trường bất động sản. Việc bỏ định giá theo thị trường là bước đi đầu tiên và sắp tới giảm bớt thủ tục đầu tư dự án. Khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua với đề xuất trên, tôi tin thị trường bất động sản sẽ hạ nhiệt và không còn căng thẳng như thời gian qua”, ông Hiệp nói. Đồng quan điểm với ông Hiệp, ông Toản cho rằng, hiện tiền sử dụng đất còn cao hơn chi phí xây dựng. Cụ thể, theo suất đầu tư 1m2 chung cư của Bộ Xây dựng khoảng 24,7 triệu đồng/ m2 nhưng tính theo phân bổ 1m2 chung cư ở vị trí nội đô cao gấp nhiều lần. “Việc phân bổ tiền sử dụng đất cho m2 chung cư cao khiến chúng ta không kiểm soát được giá nhà. Theo gỡ khó của Luật Đất đai (sửa đổi), giá nhà chắc chắn sẽ hạ khi tiền sử dụng đất cấu thành sản phẩm hạ”, ông Toản nhận định. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng, việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bãi bỏ khoản thu bổ sung trên là một thay đổi mang tính bước ngoặt, có khả năng cởi trói cho hàng loạt dự án bất động sản bị vướng mắc về nghĩa vụ tài chính trong nhiều năm. Trước đây, quy định về việc truy thu khoản tiền bổ sung cho thời gian chậm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã tạo ra gánh nặng tài chính khổng lồ cho doanh nghiệp. Nhiều dự án bị chậm xác định nghĩa vụ tài chính trong 10, 20, thậm chí 30 năm không phải do lỗi của chủ đầu tư. Tuy nhiên, họ vẫn rơi vào tình thế phải nộp một khoản tiền bổ sung rất lớn, có khi khoản nộp bổ sung còn cao hơn cả tiền sử dụng đất gốc. Chi phí này không chỉ làm khó doanh nghiệp mà khi cấu thành vào giá sản phẩm, giá nhà đất sẽ leo thang và người mua cuối cùng phải chịu thiệt. Trước đó, HoREA liên tục gửi văn bản đến các cơ quan có thẩm quyền, phân tích những bất cập của quy định phải thu tiền đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. HoREA lập luận rằng, việc chậm trễ trong khâu xác định nghĩa vụ tài chính phần lớn thuộc về trách nhiệm của các cơ quan nhà nước, do đó việc yêu cầu doanh nghiệp phải nộp thêm một khoản tiền phạt là chưa hợp lý. Thay vào đó, HoREA đề xuất chỉ áp dụng một mức thu rất thấp là 0,5%/năm hoặc tốt nhất là bãi bỏ hoàn toàn để “khoan thư sức dân, doanh nghiệp”. Sự thay đổi trong dự Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có nhiều điểm mới so với luật hiện hành. Trong đó, có nội dung quan trọng liên quan đến định giá đất. Theo Điều 158 luật hiện hành quy định 5 nguyên tắc định giá đất, trong đó có nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, tại dự thảo Bộ NN-MT đề xuất sửa đổi, bỏ nguyên tắc thị trường và thay thế bằng 4 nguyên tắc mới. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất bổ sung 2 phương án thu hồi đất (Ảnh minh họa) SỬA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024: Giá nhà đất sẽ giảm? Đại diện nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều vui khi thấy dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ định giá đất theo giá thị trường, bỏ nộp tiền sử dụng đất bổ sung… Giá đất bị đẩy lên cao tại nhiều phiên đấu giá ở Hà Nội ẢNH: PHAN THIÊN “Có những cán bộ sợ sai không xác định được giá tiền sử dụng đất khiến dự án đình trệ. Còn có những dự án xác định xong giá đất trước đó nhưng lại xác định lại vì cho rằng, giá thời điểm đó thấp nên phải nộp bổ sung hàng trăm tỷ đồng khiến doanh nghiệp điêu đứng khi chi phí tăng cao không hoàn thành được dự án. Thậm chí, có dự án xác định giá đất căn cứ vào kết quả đấu giá đất bên cạnh trong khi giá trúng lại là giá ảo. Có dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau 1 năm thi hành, theo tôi, là hợp lý, gỡ khó cho nhiều doanh nghiệp bất động sản”. Ông PHẠM ĐỨC TOẢN, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==