4 n Thứ Năm n Ngày 24/7/2025 KINH TẾ BẢNG GIÁ ĐẤT CHƯA PHÙ HỢP, VẪN CÒN MUA BÁN 2 GIÁ Bộ Tài chính vừa đề xuất áp thuế 20% với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tính trên thu nhập từng lần giao dịch (giá bán trừ giá mua, chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua, chi phí, thuế tính trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ. Trao đổi với PV Tiền Phong, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Viện phó Viện Thị trường giá cả, cho rằng, trước khi bàn việc áp thuế bao nhiêu phần trăm, cơ quan chức cần quản lý được giao dịch BĐS trên thị trường. Theo ông Ánh, vấn đề quan trọng nhất là tìm cách quản lý, công khai, minh bạch giao dịch BĐS. “Chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đánh vào giá trị tăng không có gì mới nhưng quan trọng nhất làm sao kiểm soát được giao dịch và giá trị giao dịch. Khi kiểm soát được mới bàn đến đánh thuế bao nhiêu. Nếu biện pháp kiểm soát không chặt chẽ có thể xảy ra tình trạng né thuế nhiều hơn”, ông Ánh phân tích. GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, lâu nay, giao dịch BĐS tồn tại tình trạng kê khai giá bán thấp để né thuế. Cơ quan thuế dựa trên bảng giá đất và giá trị mua bán tại hợp đồng để tính mức thuế. Tuy nhiên, bảng giá đất vẫn thấp hơn so với thực tế. Cơ quan chức năng cần sớm đưa bảng giá đất tiệm cận với giá giao dịch thực tế trên thị trường. “Cơ quan chức năng cần áp thuế căn cứ vào bảng giá đất. Như vậy sẽ giải quyết mọi vấn đề. Để bảng giá đất thấp hơn giá thực tế của thị trường sẽ xảy ra việc người mua bán kê khai giá mua bán thấp hơn thực tế, tiềm ẩn thất thu thuế. Khi bảng giá đất ngang giá thị trường, người mua bán sẽ ghi đúng giá, nộp đủ thuế. Gốc của vấn đề là bảng giá đất phải theo nguyên tắc phù hợp giá giao dịch trên thị trường (được sai số 20%)”, ông Võ đề xuất. Từ năm 2021 tới nay, Bộ Tài chính nhiều lần yêu cầu địa phương ngăn chặn tình trạng mua bán nhà đất 2 giá. Trong đó, cơ quan chức năng yêu cầu văn phòng công chứng giao dịch mua bán phải ghi đúng giá. Trao đổi với PV Tiền Phong, anh L.N.M, nhân viên một phòng công chứng tại Hà Nội, cho biết, giá bán trong hợp đồng công chứng giao dịch mua bán BĐS thường căn cứ theo bảng giá đất. Trước khi công chứng hợp đồng mua bán, phòng công chứng căn cứ bảng giá đất tại khu vực để tính giá trị. Anh L.N.M dẫn ví dụ, bảng giá đất khu vực 2 triệu đồng/ m2 sẽ nhân với diện tích để tính giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán. Giá trị thực tế có thể nhiều hơn nhưng phòng công chứng không xác định được. Theo đánh giá cá nhân của anh L.N.M, bảng giá đất hiện nay chỉ phản ánh được khoảng 60% giá trị thực tế giao dịch. "Do không có sự liên kết thông tin với ngân hàng, cá nhân giao dịch BĐS thường chuyển khoản nội dung mua bán nhà đất với khoản tiền khớp trong hợp đồng công chứng. Khoản tiền chênh lệch giá bán thực tế ngoài hợp đồng, cá nhân mua BĐS sẽ không ghi nội dung chuyển khoản và như vậy đơn vị công chứng không kiểm tra được”, anh L.N.M cho biết. Các chuyên gia cũng cho rằng, việc buộc liên thông số tài khoản ngân hàng với mã số định danh cá nhân, thanh toán chuyển khoản bắt buộc khi mua bất động sản kết hợp với VNeID, dữ liệu thống kê về bất động sản của các tỉnh, thành phố trong giao dịch BĐS sẽ giúp giám sát được dòng tiền trong mua bán BĐS, cũng là giải pháp tốt để hạn chế tình trạng người mua - người bán thông đồng với các phòng công chứng để thực hiện hợp đồng mua bán với giá thấp hơn thực tế kê khai để tính thuế và trốn thuế. BÁN CẮT LỖ NHÀ ĐẤT KHÔNG PHẢI NỘP THUẾ Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn, hiện nay, việc chuyển nhượng BĐS áp mức Bộ Tài chính vừa đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch bất động sản với mức cao nhất tới 20%. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, trước khi áp thuế, cần minh bạch giao dịch, giải quyết tận gốc tình trạng bán nhà, đất 2 giá (giá kê khai tính thuế thấp hơn giá mua bán thực tế). Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nhằm ngăn tình trạng đầu cơ, lướt sóng ẢNH: NHƯ Ý Trước khi lựa chọn phương pháp tính thuế, yêu cầu tiên quyết với cơ quan chức năng là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Mỗi bất động sản phải được số hóa đầy đủ thông tin: giá mua - giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần. Chỉ khi có được nền tảng thông tin đầy đủ, công cụ thuế mới thực sự điều tiết được thị trường và nhắm trúng đúng vào đối tượng đầu cơ, thao túng thị trường bất động sản. Cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất lỗi thời như hiện nay tại nhiều địa phương. Đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo tỷ lệ 20% trên thu nhập thực tế phát sinh từng lần từ chuyển nhượng bất động sản (thay vì thu 2% trên giá chuyển nhượng như hiện hành) có thể phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế, tiệm cận với cơ chế đánh thuế doanh nghiệp. Phương pháp này không mới. Luật Thuế TNCN năm 2007 từng quy định mức thu 25% trên thu nhập (chênh lệch giữa giá bán và giá vốn + chi phí liên quan). Tuy nhiên, do hạn chế về công nghệ và thiếu dữ liệu đầu vào (giá mua, hóa đơn chứng từ...), đến năm 2015, Luật sửa đổi đã chuyển sang mức thu khoán 2% trên giá chuyển nhượng. Với sự phát triển của hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu giao dịch và công nghệ số hi ện nay, phương án áp thuế theo phần chênh lệch giá trị giao dịch đã có tính khả thi hơn. Một điểm mới đáng chú ý khác trong đề xuất của Bộ Tài chính là phương án tính thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ BĐS (nếu không áp dụng được phương pháp tính thuế theo từng lần chuyển nhượng). Cụ thể: càng nắm giữ ngắn hạn, mức thuế càng cao. Cách tiếp cận này đã được một số nước áp dụng thành công nhằm hạn chế đầu cơ, đặc biệt là hiện tượng lướt sóng BĐS. Trên thực tế, hành vi đầu tư ngắn hạn thường sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo áp lực về dòng tiền. Nếu buộc phải nắm giữ dài hạn, hiệu ứng tài chính và chi phí thuế cao sẽ làm giảm hấp dẫn đầu cơ. Từ đó, hạ nhiệt thị trường, tăng tính ổn định và định hướng đầu tư dài hạn. Việc chuyển từ cơ chế thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang cách tính thuế 20% trên thu nhập thực tế (chênh lệch giữa giá bán và giá vốn) thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Đồng thời, đề xuất áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ - càng bán sớm, thuế càng cao - cũng cho thấy tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển: thay vì đánh đồng tất cả, giờ đây sẽ phân loại và đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh. Tác động rõ rệt nhất từ chính sách này thay đổi hành vi của nhà đầu tư ngắn hạn. Với mức thuế cao nếu bán ra sớm, nhiều người sẽ phải cân nhắc lại chiến Ngăn đầu cơ, lướt sóng Điều 47 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định giá bán bất động sản phải được ghi trong hợp đồng. Quy định này được cho là góp phần chống thất thu thuế Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội Một số nước đã áp dụng phương án tính thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản để hạn chế đầu cơ, lướt sóng. ĐỀ XUẤT MỚI VỀ ÁP THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN Gây tranh cãi
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==