Thị trường bất động sản có sự thay đổi rõ rệt về xu hướng đầu tư bền vững? 5 n Thứ Ba n Ngày 24/3/2026 THỜI SỰ kích cầu và tạo tâm lý yên tâm cho khách hàng. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, xu hướng đầu tư hiện nay không còn chạy theo các sản phẩm nhỏ lẻ, chật hẹp hay những dự án thiếu hạ tầng như trước. Thay vào đó, người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm chất lượng cao hơn, có hạ tầng tốt, không gian sống tốt và pháp lý rõ ràng. Nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn đang tăng lên, phản ánh sự thay đổi trong tâm lý thị trường khi niềm tin dần được củng cố từ các chính sách vĩ mô. Về mặt giá cả, ông Đính cho rằng chưa có cơ sở để kỳ vọng giá bất động sản giảm sâu. Ngược lại, khi nền kinh tế phục hồi và nhu cầu nhà ở thực tăng lên, giá bất động sản nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức ổn định hoặc tăng theo chu kỳ mới. Để thị trường phát triển bền vững, TS. Đính cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, giảm phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Các kênh như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư hay nguồn vốn dài hạn cần được phát triển mạnh hơn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần tối ưu chi phí, còn nhà đầu tư nên giữ tâm lý bình tĩnh, nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới. Ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, trong giai đoạn trước, khi mặt bằng lãi suất ở mức thấp, thị trường bất động sản đã được hưởng lợi đáng kể. Dòng tiền rẻ đã thúc đẩy hoạt động đầu tư và giao dịch diễn ra sôi động, kéo theo giá tài sản tăng nhanh. Tuy nhiên, trong giai đoạn gần đây, mặt bằng lãi suất có xu hướng điều chỉnh, phản ánh sự cân đối lại giữa thị trường tiền tệ và nhu cầu vốn của nền kinh tế. “Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mà nhu cầu vốn trung và dài hạn rất lớn, đặc biệt cho các dự án hạ tầng và đầu tư công quy mô lớn. Điều này tạo áp lực không nhỏ lên hệ thống ngân hàng trong việc huy động và phân bổ nguồn vốn. Bài toán đặt ra là vừa phải đảm bảo nguồn vốn cho tăng trưởng, vừa giữ ổn định mặt bằng lãi suất - một thách thức không hề đơn giản”, ông Huy nói. NGỌC MAI triển nhà ở xã hội. Với quy mô tín dụng khoảng 140.000 tỷ đồng, các chính sách hỗ trợ được kỳ vọng sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý, tạo cơ hội cho người dân có thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở. Đây cũng được xem là giải pháp quan trọng nhằm ổn định thị trường trong dài hạn, khi nguồn cung được cải thiện và nhu cầu ở thực được đáp ứng tốt hơn. Ở góc độ ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân của Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) cho biết hiện các ngân hàng đang triển khai nhiều gói tín dụng linh hoạt nhằm mang đến cho khách hàng nhiều lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Tại thời điểm hiện nay, mức lãi suất thả nổi tính toán bình quân dao động khoảng 13,4 - 13,8%/năm. Tuy nhiên, theo ông Phúc, vấn đề không nằm ở việc điều kiện vay vốn “khó hay dễ”, mà là khách hàng có đáp ứng đủ các tiêu chí tín dụng hay không. Trong bất kỳ giai đoạn nào, ngân hàng cũng không thể mở rộng tín dụng một cách đại trà, bởi mỗi khoản vay đều phải đảm bảo an toàn hệ thống. NGỌC MAI nguồn vốn cho nhu cầu ở thực Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng Nguyễn Quang Huy cho rằng: “Đối với thị trường bất động sản, mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định trở lại trong thời gian tới, dù vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ cơ quan quản lý, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước thông qua các công cụ chính sách tiền tệ. Ở góc độ nhà đầu tư, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ phân hóa theo từng phân khúc và khẩu vị rủi ro”. Lãi suất sẽ “hạ nhiệt” khi nào? Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam trong suốt hơn 30 năm qua luôn vận động theo chu kỳ khá rõ ràng. Những giai đoạn như 2007 - 2008, 2011 - 2013 hay sau đại dịch COVID-19 đều cho thấy một quy luật quen thuộc: khi lãi suất tăng cao, thị trường chững lại; khi chính sách tiền tệ nới lỏng, thị trường dần phục hồi và bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Theo TS. Lượng, nhà đầu tư trong nước rất nhạy cảm với các thay đổi về chính sách tiền tệ, đặc biệt là lãi suất. Tuy nhiên, cần phân loại rõ từng nhóm người mua để nhìn đúng bản chất thị trường. Thứ nhất là nhóm mua để ở thực; thứ hai là nhóm đầu tư dài hạn; và thứ ba là nhóm đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Trong bối cảnh lãi suất đang ở mức cao, nhóm chịu tác động đầu tiên chính là các nhà đầu tư ngắn hạn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. Đây cũng là nhóm rời thị trường sớm nhất khi chi phí vốn tăng. Ngược lại, nhóm người mua để ở thực hoặc các nhà đầu tư dài hạn có dòng tiền ổn định, ít phụ thuộc vào tín dụng, mức độ ảnh hưởng thấp hơn và vẫn có thể tận dụng cơ hội trong giai đoạn thị trường điều chỉnh. Một tâm lý phổ biến hiện nay là nhiều người chọn cách “chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà”. Tuy nhiên, theo ông Lượng, nếu nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường không giảm mà thậm chí còn tăng. Nguyên nhân là chi phí đầu vào như đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công và tài chính vẫn duy trì ở mức cao. Điều đó có nghĩa là người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải chấp nhận mức giá bất động sản cao hơn. Vì vậy, rủi ro lớn nhất của việc “chờ đáy lãi suất” chính là bỏ lỡ cơ hội về giá. Trong ngắn hạn, thị trường chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh về thanh khoản, song không phải tất cả các phân khúc đều giảm giá sâu. Một số phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở tại các đô thị lớn, vẫn giữ được mức giá tương đối ổn định do nhu cầu thực tế vẫn rất lớn. LÃI SUẤT SẼ ỔN ĐỊNH Ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia Tài chính - ngân hàng cho rằng, lãi suất chỉ là một yếu tố trong tổng thể chi phí vốn của nền kinh tế. Việc nhìn nhận lãi suất cần đặt trong mối quan hệ với các kênh huy động vốn khác như thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và dòng tiền trong dân cư. Khi các kênh này vận hành hiệu quả, áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng sẽ giảm, qua đó tạo điều kiện để mặt bằng lãi suất duy trì ở mức hợp lý hơn. Bên cạnh đó, dòng tiền từ khu vực dân cư vẫn là nguồn lực quan trọng giúp hệ thống ngân hàng duy trì thanh khoản ổn định. Khi nguồn vốn trong nền kinh tế được lưu thông tốt, các ngân hàng có thêm dư địa để kiểm soát chi phí đầu vào, từ đó góp phần giữ ổn định mặt bằng lãi suất trong thời gian tới. Theo ông Nguyễn Quang Huy, lãi suất có thể dần ổn định trở lại, dù vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thông qua các công cụ chính sách tiền tệ. NGỌC PHÚC “Chờ đáy lãi suất” là bỏ lỡ cơ hội về giá Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) TS. Trần Xuân Lượng Ông Nguyễn Quang Huy
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==