15 n Thứ Sáu n Ngày 13/3/2026 KINH TẾ NHÀ Ở XÃ HỘI GỠ LỆCH PHA CUNG - CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI Ông Hà Quang Hưng, Cục Phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, tiến độ thực hiện đề án đang đi đúng hướng. Tuy nhiên, thực tế tại các đô thị lớn vẫn cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Theo ông Hưng, có ba nhóm nguyên nhân chính. Trước hết, trong thời gian dài, nguồn cung trên thị trường bị lệch về phân khúc cao cấp và trung - cao cấp. Giá nhà thương mại bị đẩy lên cao đã tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, một số địa phương có bố trí quỹ đất nhưng nhiều vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Điều này khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia, đồng thời làm giảm sức hút với người mua. Ngoài ra, thủ tục đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án trước đây còn phức tạp, kéo dài. Tuy nhiên, thời gian gần đây, với việc ban hành các cơ chế thí điểm và chính sách đặc thù, nhiều vướng mắc đã từng bước được tháo gỡ. Ở góc độ tín dụng, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, có ba nhóm chính sách nổi bật đang được triển khai để thúc đẩy tín dụng cho nhà ở xã hội. Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước quy định hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với các khoản vay bất động sản thương mại thông thường. Chính sách này giúp các ngân hàng thương mại giảm áp lực về hệ số an toàn vốn, qua đó khuyến khích mở rộng cho vay. Thứ hai là triển khai các chương trình tín dụng ưu đãi chuyên biệt. Trong đó, chương trình theo Nghị định 100 được thực hiện tại Ngân hàng Chính sách xã hội, hỗ trợ người mua, thuê mua hoặc xây dựng, cải tạo nhà ở. Lãi suất hiện khoảng 5,4% mỗi năm, thời hạn vay tối đa 25 năm. Cùng với đó là chương trình tín dụng theo Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, thường được gọi là gói 120.000 tỷ đồng, triển khai qua các ngân hàng thương mại. Lãi suất cho vay thấp hơn 1,5-2% so với mặt bằng thị trường. Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước có cơ chế điều hành linh hoạt, tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại mở rộng tín dụng đối với lĩnh vực này. Khoảng cách giữa mức cam kết và dư nợ thực tế chủ yếu do tiến độ triển khai dự án, bởi vốn được giải ngân theo tiến độ thi công. Một điểm đáng chú ý là chủ trương hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua nhà đang được thiết kế lồng ghép vào gói 120.000 tỷ đồng. Dù dư nợ hiện mới ở mức khiêm tốn, phân khúc khách hàng trẻ được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh khi cơ chế vận hành ổn định. KIẾN NGHỊ CƠ CHẾ TÍN DỤNG ĐẶC THÙ, ỔN ĐỊNH DÀI HẠN Dù đánh giá cao quyết tâm của Chính phủ và các bộ, ngành, nhiều doanh nghiệp cho rằng, từ chính sách đến thực tiễn vẫn còn khoảng cách. Các đề xuất tập trung vào ba nhóm lớn: nguồn vốn, quy hoạch - giá bán và thủ tục xét duyệt người mua. Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết, một trong những trở ngại lớn hiện nay là hạn chế về nguồn vốn. Do chưa được tăng vốn điều lệ, doanh nghiệp phải dàn trải nguồn lực cho nhiều dự án trên quỹ đất lớn, khiến khả năng tham gia các dự án mới bị hạn chế. Ông Tuấn Anh cho rằng để đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, tổng vốn đầu tư có thể lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng, trong đó hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy mô vốn vay tiếp cận thực tế hiện còn khiêm tốn so với nhu cầu. Vì vậy, doanh nghiệp kiến nghị xây dựng chính sách tín dụng đặc thù dành riêng cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, với lãi suất ổn định, dài hạn cho cả chủ đầu tư và người mua. Ông Tuấn Anh cũng đề nghị hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp để tạo sự an tâm cho các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực này. Ông Lê Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BIC Việt Nam đề xuất cơ quan quản lý nhà nước nên trực tiếp tiếp nhận, thẩm định và xác nhận đối tượng đủ điều kiện ngay từ đầu. Doanh nghiệp chỉ ký hợp đồng với danh sách đã được phê duyệt. Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Ban Quản lý dự án Kim Chung, Đông Anh - cũng đồng tình với đề xuất này. Ông cho rằng chủ đầu tư vừa tiếp nhận hồ sơ, vừa tổ chức bốc thăm, vừa làm việc với thanh tra, kiểm tra khiến áp lực lớn và kéo dài tiến độ. Theo ông Trung, nếu cơ quan quản lý chủ trì việc hướng dẫn, tiếp nhận và chấm điểm hồ sơ, quy trình sẽ minh bạch hơn và giúp doanh nghiệp tập trung vào nhiệm vụ chính là triển khai xây dựng dự án. Ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển Hạ tầng Đô thị (UDIC) cho biết, doanh nghiệp gặp khó trong xác định giá bán và xử lý phần diện tích thương mại trong dự án nhà ở xã hội. Theo quy định, chủ đầu tư được bố trí khoảng 20% diện tích để phát triển nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí. Tuy nhiên, cách tính giá bán phần này khác với dự án thương mại thông thường, dẫn đến lúng túng trong thẩm định. Nếu giá xác định thấp, doanh nghiệp không đủ bù đắp chi phí; nếu cao, có thể phát sinh rủi ro khi phê duyệt. Ông Hải kiến nghị cần có hướng dẫn cụ thể, minh bạch và thống nhất hơn để doanh nghiệp yên tâm triển khai. Đại diện BIC Việt Nam cũng đề xuất cho phép linh hoạt bố trí diện tích thương mại dịch vụ trong khối đế tòa nhà nhà ở xã hội, kể cả khi đã tách riêng 20% quỹ đất. Theo ông, điều này sẽ nâng cao tiện ích cho cư dân, còn nghĩa vụ tài chính doanh nghiệp sẵn sàng thực hiện đầy đủ. VIỆT LINH - NGỌC MAI Kiến nghị gỡ nhiều điểm nghẽn Về mặt chủ trương và nguồn lực tín dụng, khung chính sách cho nhà ở xã hội đang được thiết kế theo hướng ngày càng linh hoạt và mở rộng. Tuy nhiên, phía sau sự chuyển động tích cực của chính sách, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cho rằng vẫn cần “cởi” nút thắt từ quy hoạch, đất đai, vốn tín dụng đến cơ chế xét duyệt đối tượng mua nhà. Lãnh đạo Bộ Xây Dựng và Ngân hàng Nhà nước tham gia hội thảo sáng 12/3 ẢNH: NHƯ Ý Từ đầu năm 2026, không khí triển khai các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) trở nên khẩn trương hơn bao giờ hết. Mới đây, Sở Xây dựng TPHCM đã công khai chủ trương đầu tư dự án khu NƠXH quy mô khoảng 4,7 ha phường Rạch Dừa. Theo quy hoạch, dự án dự kiến xây dựng 2.295 căn NƠXH, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 4.590 người. Tổng vốn đầu tư của dự án dự kiến khoảng 2.736 tỷ đồng (chưa bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư). Khu đất thực hiện dự án đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng bằng nguồn vốn ngân sách. Đáng chú ý, thay vì thụ động chờ giao đất, nhiều doanh nghiệp đã chủ động tìm kiếm, tiếp cận các dự án có pháp lý sạch, quy hoạch chi tiết 1/500 để thực hiện M&A, nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, sớm đưa sản phẩm NƠXH ra thị trường ngay trong năm 2026. Chẳng hạn, Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh đang tăng tốc triển khai chiến lược phát triển NƠXH với quy mô lớn hơn. Kim Oanh đặt mục tiêu nâng tổng số căn NƠXH từ khoảng 18.500 căn như hiện nay lên 50.000 căn vào năm 2028, đồng hành cùng Chính phủ thực hiện Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030. Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Kim Oanh cho biết, các dự án NƠXH do doanh nghiệp phát triển sẽ được quy hoạch và thiết kế, thi công theo chuẩn của Singapore. Tương tự, Trần Anh Group nhận thấy nhu cầu NƠXH rất lớn cũng đã quyết định điều chỉnh chiến lược, dành khoảng 17 ha để phát triển NƠXH. Dự kiến, dự án có thể được khởi công ngay trong năm nay. Trong khi đó Tổng công ty Xây dựng số 1 công bố kế hoạch tái cơ cấu, mở rộng hoạt động sang phân khúc NƠXH, với định hướng tìm kiếm quỹ đất tại các địa bàn có mật độ khu công nghiệp cao như TPHCM và Đồng Nai. Thị trường bất động sản cũng ghi nhận sự tham gia của nhiều tên tuổi lớn khác như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Hoàng Quân, Nam Long, Phú Đông Group… vào phân khúc NƠXH. Để chuẩn bị nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo, TPHCM đang tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý nhằm sớm triển khai 24 dự án mới với tổng cộng 25.845 căn NƠXH. Qua giai đoạn 2026 - 2030, TPHCM được giao chỉ tiêu lên tới 181.257 căn, bình quân mỗi năm hoàn thành từ 25.000 đến gần 44.000 căn NƠXH. DUY QUANG TPHCM: Tăng tốc thực hiện dự án Nếu trước đây, quy trình lựa chọn chủ đầu tư có thể kéo dài hơn 200 ngày, thì nay TPHCM đã rút xuống còn khoảng 52 ngày. Nhiều thủ tục như thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 hay thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi được cắt giảm, rút ngắn từ 25 - 30% thời gian xử lý hồ sơ. Một dự án NƠXH ở TPHCM sắp mở bán ẢNH: D.Q Đối với các khu nhà ở xã hội tập trung ở vùng ven, các doanh nghiệp cho rằng Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trạm y tế, trung tâm thương mại và đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==