Bất động sản chuyển dịch từ đầu cơ sang giá trị thực Cách nào người thu nhập thấp mua nhà khi lãi suất tăng cao? 5 n Thứ Hai n Ngày 2/3/2026 KINH TẾ NÂNG CHUẨN BẤT ĐỘNG SẢN Từ ngày 1/3, quy định cấp mã định danh cho từng bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực. Mỗi bất động sản tại Việt Nam sẽ được gắn một mã định danh duy nhất và kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống dữ liệu bất động sản trên cả nước. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thu thập, cập nhật, quản lý và khai thác dữ liệu tại địa phương mình. Trong bối cảnh Luật Đất đai mới bắt đầu được triển khai và tiến trình chuyển đổi số được đẩy mạnh, nền tảng dữ liệu tập trung được kỳ vọng sẽ không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý mà còn góp phần định hình lại cách thức vận hành của thị trường theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản. Việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch. Trong nhiều năm qua, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp thách thức trong việc duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Do đó, một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu, sẽ tạo ra nền tảng thống nhất, giúp thu hẹp khoảng cách thông tin giữa cấp trung ương và địa phương, đồng thời tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực. Ông Powell nhấn mạnh rằng, hệ thống dữ liệu này không chỉ mang ý nghĩa quản trị hành chính mà còn là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong các lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, từ đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu ngân sách. Tuy nhiên, tác động của minh bạch hóa dữ liệu không dừng lại ở khía cạnh quản lý thuế. Theo chuyên gia của Savills, một hệ thống dữ liệu chuẩn hóa còn có thể góp phần định hướng lại hành vi thị trường theo hướng dài hạn hơn. “Trong bối cảnh thông tin chưa đồng bộ, bất cân xứng dữ liệu thường tạo điều kiện cho các đợt tăng giá mang tính tâm lý và đầu cơ ngắn hạn. Khi lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và dữ liệu quy hoạch được chuẩn hóa và dễ tiếp cận hơn, người mua và nhà đầu tư có thêm cơ sở để đối chiếu, đánh giá giá trị tài sản dựa trên nền tảng thực tế thay vì phụ thuộc vào thông tin truyền miệng”, ông Powell nói. THỊ TRƯỜNG DỊCH CHUYỂN Ở góc độ phát triển đô thị, ông Powell cho rằng, dữ liệu minh bạch còn giúp dòng vốn có xu hướng dịch chuyển về những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng khai thác thực tế rõ ràng. Điều này góp phần củng cố vị thế của các dự án được phát triển theo chuẩn mực pháp lý và kỹ thuật chặt chẽ, thay vì các khu vực tăng giá mang tính cục bộ do kỳ vọng ngắn hạn. Bên cạnh đó, việc xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản có thể được xem như việc thiết lập “hồ sơ điện tử” cho mỗi tài sản. Trong dài hạn, cơ chế này giúp tăng tính minh bạch cho thị trường thứ cấp, đặc biệt trong phân khúc nhà ở đô thị, khi thông tin về lịch sử sở hữu, giao dịch và tình trạng pháp lý được lưu trữ và truy xuất một cách nhất quán. Theo ông Powell, đối với các tổ chức tài chính và nhà đầu tư chuyên nghiệp, một hệ thống dữ liệu xác thực và có khả năng liên thông sẽ giúp cải thiện quá trình thẩm định (due diligence), định giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Khi mức độ tin cậy của dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch có thể giảm và niềm tin thị trường được củng cố. “Bất động sản không chỉ là một kênh đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lao động, sinh viên và các hộ gia đình. Do đó, một thị trường minh bạch và dựa trên dữ liệu không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn góp phần bảo đảm tính ổn định và công bằng cho toàn bộ hệ sinh thái”, ông Powell nói. Trong dài hạn, việc tích hợp dữ liệu và xây dựng mã định danh tài sản được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực, từ thị trường vận hành theo tin đồn sang thị trường vận hành theo dữ liệu. DUY QUANG Việc tích hợp dữ liệu và xây dựng mã định danh tài sản được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực, từ thị trường vận hành theo tin đồn sang thị trường vận hành theo dữ liệu. Dữ liệu minh bạch sẽ giúp dòng vốn có xu hướng dịch chuyển về những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng khai thác thực tế rõ ràng Từ ngày 1/3, từng bất động sản có mã định danh Nghị định số 357/2025 của Chính phủ quy định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực chính thức từ 1/3. Theo nghị định này, hệ thống được xây dựng, quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Bộ Xây dựng là đơn vị xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống trên toàn quốc. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan được cấp quyền truy cập để khởi tạo, chia sẻ, cập nhật, cung cấp thông tin, dữ liệu và thực hiện tra cứu, quản lý theo phân quyền của cơ quan quản lý nhà nước. Cơ sở dữ liệu được quản lý chặt chẽ, bảo đảm an toàn thông tin, bảo vệ bí mật nhà nước, bảo mật thông tin cá nhân. Cũng theo nghị định mới này, mỗi căn nhà (chung cư hoặc riêng lẻ) và bất động sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp mã định danh điện tử riêng. Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành địa phương về cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cho người có thu nhập trung bình từ 20 triệu đồng/tháng trở lên. Cơ chế dự kiến sẽ được Chính phủ ban hành trong thời gian tới và có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027. Góp ý với chủ trương này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, nhà giá rẻ hiện bao gồm hai loại là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong đó, nhà ở xã hội có giá thấp hơn khoảng 15 - 20% so với nhà ở thương mại cùng loại nhờ được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế và hưởng ưu đãi tín dụng, lợi nhuận định mức không quá 10%. Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giai đoạn 2021 - 2025 cả nước chỉ hoàn thành 196 dự án với 170.129 căn nhà ở xã hội, đạt 17% mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030. Dù riêng năm 2025 đã tăng tốc mạnh mẽ với hơn 102.000 căn hoàn thành, HoREA nhận định con số này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của hàng chục triệu người dân đô thị. Thực tế, không chỉ thiếu nguồn cung, người thu nhập thấp còn phải đáp ứng nhiều điều kiện về tiêu chí nhà ở và thu nhập mới được mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhóm thu nhập trung bình - có mức thu nhập khoảng 21 - 30 triệu đồng/tháng (cá nhân) hoặc 41 - 50 triệu đồng/tháng (hộ gia đình) - lại không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận căn hộ thương mại giá cao. Chủ tịch HoREA cho rằng, việc Chính phủ ban hành cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ đáp ứng nhu cầu của đông đảo người có thu nhập trung bình. Đây là những đối tượng không thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao hiện nay. D.QUANG Thị trường bất động sản đang thiếu trầm trọng loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, diện tích 50 - 70m2, đơn giá 30 - 70 triệu đồng/m2, tương đương 2 - 5 tỷ đồng/căn. Thị trường đang thiếu trầm trọng loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, diện tích 50 - 70m2, đơn giá 30 - 70 triệu đồng/m2 HoREA hoan nghênh việc đưa nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2023 vào Chương trình xây dựng luật năm 2026, đồng thời đề xuất bổ sung cơ chế cho phép người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị được vay tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý 6 - 7%/năm trong thời hạn 10 - 12 năm để mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==