5 n Thứ Ba n Ngày 23/12/2025 KINH TẾ NĂM 2026 Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản năm nay, đến ngày 31/8, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,823 triệu tỷ đồng. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo thị trường nhà ở đang có dấu hiệu "bong bóng" khi tín dụng vào bất động sản liên tục tăng nóng. Nguồn cung dự án tăng nhưng giá ngày càng đắt đỏ vượt khả năng chi trả phần đông người dân, kéo hàng tồn kho cũng tăng mạnh. Ông dẫn lại số liệu của cơ quan quản lý tiền tệ, tính tới cuối tháng 10, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 15% so với cuối năm ngoái. Tăng trưởng tín dụng đến cuối năm nay dự kiến lên mức 1920%, cao nhất nhiều năm trở lại đây. Trong đó tín dụng bất động sản chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Riêng cho vay kinh doanh địa ốc tăng gần 24%, gấp đôi đà tăng vay tiêu dùng. Chuyên gia này cho biết các ngân hàng đang tìm cách huy động nhiều vốn hơn trước áp lực nhu cầu vay tăng cao mùa cuối năm. Cụ thể, lãi suất tại kỳ hạn qua đêm đã tăng vọt lên 7%/năm. Lãi suất huy động từ các nhà băng tăng mạnh cũng khiến chi phí vốn cho người dân gia tăng, gồm cả lãi vay mua nhà. Ông Hiếu cho rằng ngân hàng cũng có vai trò khi giá nhà đất tăng vọt. Ông kiến nghị "siết tín dụng cho vay bất động sản để giảm tỷ lệ trong tổng dư nợ xuống dưới 20%". Cùng đó, Ngân hàng Nhà Nước cần hỗ trợ các nhà băng để giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp, người dân tiếp cận vốn, góp phần phục hồi kinh tế. Ông Hiếu đề nghị các ngân hàng cần có những chính sách thực sự hỗ trợ cá nhân mua nhà để ở, còn mua đầu tư, kinh doanh cần áp tiêu chí khác nhau. Với các khoản vay tín dụng phát triển dự án của doanh nghiệp, các nhà băng cần siết chặt tiêu chí về hệ số an toàn vốn để đảm bảo an toàn cho cả thị trường. Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam nhấn mạnh rằng năm 2026, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động rất mạnh từ chính sách, đặc biệt là chính sách tiền tệ và lãi suất. “Hiện nay Ngân hàng Nhà nước đang bơm tiền rất mạnh ra nền kinh tế. Nếu dòng tiền không hấp thụ hết vào sản xuất - kinh doanh, nó sẽ quay trở lại bất động sản, coi đây là kênh trú ẩn”, ông Toản phân tích. Theo ông Toản, điều này tiềm ẩn nguy cơ “méo mó tài sản”, đẩy giá bất động sản lên cao không phản ánh đúng giá trị thực. “Nếu tín dụng bất động sản không được kiểm soát chặt chẽ, nguy cơ hình thành bong bóng là rất lớn, và khi bong bóng vỡ thì hệ lụy cho nền kinh tế sẽ khó lường”, ông Toản cảnh báo. N.MAI Rủi ro tín dụng chảy mạnh vào bất động sản Lãi suất cho vay mua nhà đang tăng trong khi tín dụng chảy mạnh vào bất động sản. Chuyên gia cảnh báo rủi ro, thậm chí cần siết tín dụng bất động sản để hạ nhiệt giá nhà. chưa đủ đáp ứng nhu cầu của người dân. Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác phát triển nhà ở xã hội, chưa thực hiện tốt việc quy hoạch quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật để có quỹ đất sạch, giao chủ đầu tư thực hiện dự án. Đồng thời, nhiều dự án bất động sản, nhà ở gặp vướng mắc về mặt pháp lý, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm. Cơ cấu sản phẩm bất động sản, nhà ở chưa phù hợp với nhu cầu thực tế. Nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Ngoài ra, giá bất động sản, nhà ở tăng còn ảnh hưởng do một số doanh nghiệp chủ đầu tư, nhà đầu tư, cá nhân môi giới có hành vi găm hàng, nâng giá, đầu cơ, nhiễu loạn thông tin thị trường. GIÁ KHÓ GIẢM BẤT CHẤP NGUỒN CUNG TĂNG Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn đặc biệt, khi nguồn cung có khả năng tăng mạnh nhờ hàng loạt nghị quyết của Quốc hội và việc sửa đổi, bổ sung các luật liên quan. Theo ông Toản, thời gian qua, nhiều quy định pháp lý đã được tháo gỡ đáng kể, đặc biệt đối với các dự án nhà ở xã hội và những dự án nhà ở thương mại gặp vướng mắc pháp lý. “Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho các dự án, cùng với các cơ chế mới cho nhà ở xã hội, đang tạo điều kiện thông thoáng hơn rất nhiều cho thị trường”, ông Toản nhận định. Với bối cảnh đó, nguồn cung bất động sản trong giai đoạn tới, đặc biệt từ nay đến năm 2026, được dự báo sẽ tăng mạnh. “Cuối năm 2026 có thể xem là “điểm rơi” của thị trường - thời điểm mà nguồn cung đạt mức cao nhất”, ông Toản nói. Bất chấp nguồn cung tăng nhưng giá nhà ở thương mại vẫn chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí xây dựng và tiền sử dụng đất. Năm 2026, việc điều chỉnh bảng giá đất mới sẽ là yếu tố rất đáng chú ý. “Hiện nay hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) ở các địa phương chưa rõ ràng, nên chưa thể xác định chính xác mức tăng chi phí. Nhưng nếu chi phí đất tăng mạnh, giá nhà khó có thể giảm sâu, thậm chí còn chịu áp lực tăng trở lại”, ông Toản cảnh báo. Theo Tổng Giám đốc EZ Việt Nam, một rủi ro lớn của thị trường là tính chu kỳ. Nếu chi phí tăng cao, hiệu quả đầu tư giảm trong khi thị trường tiêu thụ khó khăn, nhiều nhà đầu tư có thể dừng triển khai dự án. Khi đó, nguồn cung lại suy giảm, dẫn tới thiếu hụt và giá tăng trở lại. “Đây là vòng lặp rất nguy hiểm nếu không có chính sách điều tiết ổn định và nhất quán”, ông Toản nói. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho rằng chung cư và nhà ở riêng lẻ tiếp tục là hai phân khúc có nhiều triển vọng trong 6 tháng đầu năm 2026. NGỌC MAI giới TPHCM về bản chất đòi hỏi một hệ thống giá đất và phương thức tính. Tương tự, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, khi bảng giá đất mới tiệm cận hơn với giá thị trường, cơ quan quản lý kỳ vọng giảm được tình trạng “hai giá”. Tuy nhiên, với người dân, sự thay đổi quá nhanh có thể khiến thủ tục cấp sổ, chuyển nhượng, bồi thường hay thừa kế gặp trở ngại. Trong khi đó, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, việc ban hành bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 góp phần minh bạch hóa thị trường và thu hẹp khoảng cách giữa giá đất theo Nhà nước và giá thị trường. Tuy nhiên, mức tăng “sốc” tại nhiều khu vực đang tạo ra những rủi ro đáng lưu ý cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng của ngân hàng. “Các chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm. Mặt bằng giá chung trên thị trường sẽ tiếp tục tăng, gây áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân”, đại diện VARS IRE nói. DUY QUANG Ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp & Môi trường) cho biết, theo Luật Đất đai 2024, các địa phương phải ban hành giá đất để áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đến thời điểm hiện tại đã có một số địa phương công bố bảng giá đất để áp dụng năm 2026. Trong quy định xây dựng bảng giá đất có một tiêu chí rất quan trọng là phải phù hợp với thị trường, không thể thị trường rất cao mà địa phương đánh tụt giá đất xuống được, ngoài ra còn nhiều tiêu chí khác nữa. Bảng giá đất này áp dụng cho rất nhiều nội dung, trong đó phải đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, vì vậy khi ban hành, các địa phương cũng rất cân nhắc, đánh giá đa chiều... PHAN THIÊN Bất động sản Cần Thơ sẽ lập mặt bằng giá mới? Bảng giá đất mới được dự báo sẽ giúp tăng thu ngân sách, nhưng thị trường bất động sản Cần Thơ sẽ khó sôi động khi nhiều dự án còn vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ. Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) TP Cần Thơ đề xuất bảng giá đất trên địa bàn dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026. Bảng giá đất mới được xây dựng trên cơ sở khảo sát giá thị trường, các yếu tố sau khi Cần Thơ sáp nhập với tỉnh Hậu Giang và Sóc Trăng. Theo đó, Sở này đề xuất tăng giá đất ở từ 20 - 40% so với bảng giá năm 2024 tại các phường: Ninh Kiều, Cái Khế, Tân An, An Bình, Thới An Đông, Bình Thủy, Long Tuyền, Cái Răng, Hưng Phú, Ô Môn, Phước Thới, Thới Long, Trung Nhứt, Thuận Hưng, Thốt Nốt, Tân Lộc. Sau khi tăng, giá đất cao nhất trên địa bàn Cần Thơ sẽ hơn 177 triệu đồng/m2, tăng hơn 29 triệu đồng so với giá đất cũ. Tiếp đến, khu vực phường Cái Khế có giá cao nhất 114 triệu đồng/m2, tăng 19 triệu đồng/m2 so với giá cũ. Phường Tân An giá đất cao nhất hơn 59 triệu đồng/m2 (tăng 14 triệu đồng)… Một số xã phường khác có mức tăng giá đất từ 5-10% so với giá hiện hành. Đối với nhóm đất nông nghiệp, khu vực các phường trung tâm cũng được đề xuất tăng giá từ 20-40% (chủ yếu các phường thuộc Cần Thơ cũ), một số khu vực tăng từ 10-20% (khu vực các phường thuộc Hậu Giang, Sóc Trăng cũ), tại các xã còn lại tăng 5-10%. Trao đổi với PV Tiền Phong, lãnh đạo một công ty địa ốc lớn ở Cần Thơ cho rằng, nếu bảng giá đất mới như dự thảo được thông qua, chắc chắn bất động sản khu vực trung tâm Cần Thơ sẽ lập mặt bằng giá mới. BỐN VIỆT Cần Thơ dự kiến sẽ điều chỉnh bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026, thay cho bảng giá đất hiện hành áp dụng từ năm 2024 tới nay, với đề xuất nhóm đất ở tăng từ 20 - 40% so với giá hiện hành. Giá đất tại Vĩnh Long cao nhất gần 44 triệu đồng/m2 Ngày 22/12, HĐND tỉnh Vĩnh Long khóa X nhiệm kỳ 2021-2026 đã thông qua Nghị quyết quy định bảng giá đất trên địa bàn tỉnh sau sáp nhập, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đây là bảng giá đất lần đầu của tỉnh Vĩnh Long sau hợp nhất với tỉnh Bến Tre và Trà Vinh. Trong đó mức giá đất cao nhất thuộc khu vực trung tâm tỉnh Trà Vinh cũ, với mức 43,8 triệu đồng/m2 tại phường Trà Vinh; khu vực Bến Tre cũ, mức giá cao nhất hơn 41 triệu đồng/m2. Còn tại khu vực trung tâm tỉnh Vĩnh Long hiện nay, mức giá cao nhất 33,6 triệu đồng/m2… CẢNH KỲ Giá đất tại Cần Thơ có thể thiết lập mặt bằng giá mới
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==