PHẦN LỚN Ì ẠCH, CHẬM TIẾN ĐỘ Phân tích nguyên nhân khiến tiến độ triển khai các dự án NƠXH vẫn chậm, cung không đáp ứng đủ cầu, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra nhiều “nút thắt” kéo dài trong nhiều năm qua. Trước hết là vấn đề quỹ đất. Hầu hết các dự án khu đô thị hiện nay đều lựa chọn nộp tiền thay vì dành 20% quỹ đất để phát triển NƠXH. Nhiều địa phương chưa chủ động bố trí quỹ đất riêng; hoặc có bố trí thì lại nằm ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng yếu kém, thiếu tiện ích cơ bản, khiến người dân không mặn mà. Bên cạnh đó, các thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư dự án còn phức tạp, mất nhiều thời gian, từ phê duyệt chủ trương, quy hoạch chi tiết đến giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng. Các tầng nấc thủ tục kéo dài khiến chi phí cơ hội của doanh nghiệp tăng cao, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, theo bà Miền, thời gian gần đây, một số vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ phần nào, giúp quy trình triển khai thuận lợi hơn. Vấn đề nguồn vốn cũng là trở ngại đáng kể. Mặc dù, Chính phủ đã triển khai các gói tín dụng ưu đãi dành cho NƠXH, song việc tiếp cận nguồn vốn này vẫn gặp nhiều khó khăn do quy trình, thủ tục phức tạp. Ngoài ra, tính quyết liệt trong tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương vẫn chưa đồng đều. “Cùng chung khung chính sách, nhưng có địa phương đã đạt, thậm chí vượt chỉ tiêu phát triển NƠXH, trong khi phần lớn các địa phương khác vẫn ì ạch, chậm tiến độ. Điều này phản ánh mức độ quyết tâm, năng lực điều hành, thực hiện chính sách của các địa phương chưa thực sự được phát huy đúng mức”, bà Miền nói. Trước thực tế giá NƠXH liên tục tăng, thậm chí có nơi vượt ngưỡng 25 triệu đồng/m2, bà Phạm Thị Miền cho rằng, điều này không đồng nghĩa với việc NƠXH đi ngược lại mục tiêu “giá rẻ cho người thu nhập thấp”. Theo bà, những dự án có giá cao như vậy chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, không đại diện cho toàn bộ phân khúc. Phần lớn các dự án có giá vượt ngưỡng đều nằm ở vị trí đắc địa, thuộc các địa phương có nhu cầu cao, nơi giá nhà ở thương mại cao gấp ba lần trở lên. Các dự án này được đầu tư hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chất lượng không thua kém các dự án thương mại, nên mức giá cao hơn là điều dễ hiểu. THIẾU GIẢI PHÁP CĂN CƠ, ĐỒNG BỘ Nhìn nhận lại bức tranh phát triển NƠXH hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, dù Chính phủ đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhưng chính sách về NƠXH vẫn chưa đi vào thực chất, chủ yếu dừng lại ở tầm nghị quyết mà thiếu giải pháp căn cơ, đồng bộ. “Từ năm 2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33 để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó có nội dung về phát triển NƠXH. Nhưng đến nay, hầu hết các kiến nghị trong nghị quyết này chưa đem lại hiệu quả”, ông Võ nói. Theo GS. Võ, giai đoạn 20132016 là thời kỳ thị trường NƠXH hoạt động rất hiệu quả nhờ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, lãi suất chỉ 4-5%. Gói này giúp cả người mua lẫn chủ đầu tư dự án được tiếp cận nguồn vốn dễ dàng, kích thích hàng loạt dự án nhà ở giá rẻ được triển khai. “Từ khi gói 30.000 tỷ kết thúc, chúng ta có đưa ra các gói vay ưu đãi khác, nhưng đều không hiệu quả bằng. Người dân phản ánh vay rất khó, thủ tục rườm rà”, ông Võ cho biết. GS. Võ cho rằng, hiện giá NƠXH đã tăng gấp đôi so với 10 năm trước, trong khi cung vẫn thiếu trầm trọng. “Chúng ta đang chứng kiến nghịch lý: giá nhà tăng từng ngày, nhưng nguồn cung gần như không có. Người thực sự cần NƠXH thì không tiếp cận được, trong khi hạ tầng quản lý lại yếu kém, không biết ai có nhà, ai chưa có nhà, thu nhập của người dân ra sao”, ông Võ phân tích. Nhắc đến hình ảnh người dân thức xuyên đêm để nộp hồ sơ mua NƠXH, hệ thống đăng ký trực tuyến tắc nghẽn, GS. Võ cho rằng đó là hệ quả của sự thiếu minh bạch trong quản lý. “Cái khó không chỉ ở nguồn cung, mà còn ở cách chúng ta xét duyệt. Cơ quan quản lý gần như chỉ trông chờ vào bản kê khai của người dân. Nhiều người chứng minh được điều kiện thu nhập thấp, nhưng nộp đơn mãi không được duyệt,” ông Võ nói. Theo GS. Võ, nếu hệ thống dữ liệu đất đai, nhà ở và thu nhập cá nhân được chuyển đổi số hóa, liên thông, thì việc xác minh ai đủ điều kiện mua NƠXH sẽ rất rõ ràng. “Thực tế, đến nay mới chỉ có tỉnh Đồng Nai và một phần tỉnh Vĩnh Long làm được hạ tầng dữ liệu đất đai số. Còn lại, tôi phải nói thật là chẳng đâu vào đâu cả”, ông Võ cho biết. Ông nhận định, Đề án 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 là con số rất nhỏ so với nhu cầu thực tế, và nếu không thay đổi cách tiếp cận, mục tiêu này sẽ không giúp người dân thoát khỏi cảnh “chạy đua” mệt mỏi để được mua nhà. “Đà tăng giá nhà hiện đang tiến gần đến giấc mơ của người giàu, thậm chí là của giới tỉ phú trong vài năm tới”, ông Võ cảnh báo. Từ thực tiễn đó, GS. Võ nhấn mạnh: “Chúng ta đang phát triển NƠXH bằng tư duy bao cấp, và tư duy này không còn phù hợp với cơ chế thị trường. Phải chuyển sang tư duy thị trường, với sự tham gia mạnh mẽ của doanh nghiệp”. Ông đề xuất, thay vì chỉ trông chờ vào ngân sách hay chính sách ưu đãi, Nhà nước cần buộc các chủ đầu tư dự án thương mại phát triển song song các dự án nhà ở giá phù hợp. Đồng thời, Nhà nước cần xác định giá trần cho từng loại hình dự án để tránh tình trạng doanh nghiệp “thổi giá” khi cung đang khan hiếm. LƯU TRINH Theo các chuyên gia, chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) chỉ có thể phát huy hiệu quả khi Việt Nam xây dựng được cơ chế thị trường minh bạch, thay đổi tư duy quản lý, quản trị số hiện đại và khuyến khích doanh nghiệp tham gia thực chất. Nếu không, mong ước an cư của hàng triệu người dân trở nên diệu vợi. Người dân chuẩn bị hồ sơ để đăng ký mua tại dự án NƠXH ở Uy Nỗ, Đông Anh, Hà Nội ẢNH: LƯU TRINH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI: Nhiều nút thắt cần gỡ bỏ “Chúng ta đang phát triển NƠXH bằng tư duy bao cấp, và tư duy này không còn phù hợp với cơ chế thị trường. Phải chuyển sang tư duy thị trường, với sự tham gia mạnh mẽ của doanh nghiệp”. GS. ĐẶNG HÙNG VÕ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mới đây, tại dự thảo Nghị định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực xây dựng, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung nhiều quy định về quản lý và sử dụng NƠXH. Theo đó, người mua, thuê mua NƠXH không sử dụng để ở mà cho thuê lại có thể bị phạt 80120 triệu đồng. Đây là điểm mới so với quy định hiện hành. Mức phạt tương tự áp dụng với trường hợp họ tự ý bán, cho thuê lại NƠXH hoặc chuyển nhượng trái phép. Khoản phạt này tăng so với quy định hiện hành tại Nghị định 16/2022 là 40-120 triệu đồng. Không chỉ tăng mức xử phạt, việc hậu kiểm đối tượng mua NƠXH cũng chặt chẽ. Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Luyện Văn Phương - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội - cho biết, để hậu kiểm NƠXH, sau khi chủ đầu tư cập nhật danh sách người mua đủ điều kiện lên Sở Xây dựng sẽ gửi toàn bộ danh sách này cho các xã và Văn phòng đăng ký Đất đai của Sở Nông nghiệp và Môi trường để kiểm soát lại. Mặc dù nâng mức xử phạt và hậu kiểm nhưng theo chuyên gia. việc hậu kiểm chưa kiểm soát hết việc các đối tượng tự mua bán “trao tay”, mức phạt cũng ở mức thấp. Ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi - cho rằng, mức xử phạt tối đa 120 triệu đồng đối với hành vi sử dụng, bán lại hoặc cho thuê NƠXH chưa tương xứng với thực tế thị trường và động cơ trục lợi đang gia tăng, dẫn đến nguy cơ chính sách bị lợi dụng, làm sai lệch bản chất nhân văn của chương trình. Hiện nay, giá NƠXH khoảng 1530 triệu đồng/m2, trong khi giá nhà ở thương mại tại cùng khu vực dao động 40-100 triệu đồng/m2. Như vậy, chênh lệch có thể lên đến 1-2 tỷ đồng cho mỗi căn hộ 60m2. “Trong bối cảnh đó, mức phạt 120 triệu đồng chỉ tương đương 6-10% lợi ích bất chính, rõ ràng không đủ sức răn đe và thậm chí có thể khiến người vi phạm chấp nhận bị phạt để trục lợi”, ông Huy nhấn mạnh. Ông Huy cho rằng, để chính sách thật sự hiệu quả, mức phạt nên được thiết kế theo tỷ lệ lợi ích bất hợp pháp chứ không cố định. Cụ thể, có thể phạt gấp 2-3 lần khoản lợi chênh lệch, đồng thời buộc nộp lại toàn bộ lợi ích bất chính hoặc thu hồi căn hộ vi phạm. Nếu không xác định được giá trị cụ thể, có thể quy định phạt 20-30% giá trị căn hộ. Cách làm này vừa đảm bảo tính công bằng, vừa phản ánh đúng nguyên tắc “thu lợi bao nhiêu chịu trách nhiệm bấy nhiêu”. NGỌC MAI Xử phạt trục lợi bao nhiêu mới đủ răn đe? Bộ Xây dựng đề xuất tăng mức phạt 80-120 triệu đồng khi sử dụng nhà ở xã hội (NƠXH) không đúng mục đích. Theo chuyên gia, việc tăng chế tài xử phạt vi phạm trong lĩnh vực xây dựng NƠXH, nhà ở công nhân là cần thiết nhưng mức phạt vẫn chưa đủ sức răn đe. 10 ĐỜI SỐNG n Thứ Năm n Ngày 13/11/2025 “Mục tiêu của chính sách không chỉ là xử phạt mà là định hướng hành vi, củng cố niềm tin và khơi dậy ý thức trách nhiệm xã hội. Khi mức phạt đủ mạnh, cơ chế quản lý minh bạch và cảnh báo sớm được vận hành hiệu quả, thị trường NƠXH sẽ phát triển lành mạnh, bền vững”. Ông NGUYỄN QUANG HUY (khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi)
RkJQdWJsaXNoZXIy MjM5MTU3OQ==