Như vậy, rủi ro từ việc cho vay thế chấp tài sản là dự án bất động sản sẽ rất lớn, bởi ngân hàng đã hai lần giải ngân cho hai khoản vay khác nhau mà chỉ có một tài sản bảo đảm.
Một dự án, thế chấp nhiều lần
Đối với các dự án tòa nhà văn phòng, khu căn hộ…, dù chủ đầu tư có chuẩn bị vốn lớn đến đâu, thì vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn. Xét cho cùng, tăng trưởng của quốc gia nhờ một phần quan trọng của tăng trưởng dư nợ tín dụng, mà phần tăng trưởng dư nợ tín dụng thường gắn chặt với tăng trưởng bất động sản.
Vấn đề là khi tài trợ cho các dự án bất động sản, rủi ro mà ngân hàng phải đối mặt là gì? Trong các trường hợp cho vay này, tài sản bảo đảm bên đi vay đưa vào thế chấp chính là tài sản được hình thành bởi nguồn vốn vay: bất động sản từ dự án. Đây là phần chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu cho vay của ngân hàng và của cả nền kinh tế. Tài sản bảo đảm đó có thể là chính công trình, tòa nhà hình thành trong tương lai và được định giá theo cơ cấu vốn đầu tư: tổng tài sản, dự toán vốn đầu tư, dự toán khai thác...
Kinh doanh bất động sản dự án thường nhắm vào các tòa nhà văn phòng, căn hộ và hướng tới mục tiêu bán hoặc cho thuê. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng hỗ trợ khâu bán hàng thông qua quy trình khép kín là ngân hàng phối hợp cho vay mua sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư dự án bằng các sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ và tài sản bảo đảm là chính căn hộ. Như vậy, một tài sản nhưng lại được chủ đầu tư và người vay mua nhà cùng thế chấp.
Chưa kể, có trường hợp, nhà cung cấp và nhà thầu lại thế chấp các tài sản là vật tư, hàng hóa lưu động như xi măng, sắt thép, thang máy… và nguồn trả nợ chính là thu bán hàng từ dự án. Khi người vay không có khả năng thanh toán, ngân hàng tiến hành xiết nợ, xử lý tài sản thế chấp là vật tư, hàng hóa. Nhưng khi thế chấp dự án, toàn bộ vật tư, hàng hóa đã được tính toán hình thành nên giá trị của dự án trong lần thế chấp trước đó. Tính ra, cùng một tài sản bảo đảm mà giá trị cho vay dựa trên tài sản đảm bảo đã được nhân lên gấp 2, gấp 3 lần.
Thực tế ghi nhận, có ngân hàng nhận được đề nghị cho vay đối với một dự án căn hộ, có dự toán hàng trăm tỷ đồng. Thủ tục pháp lý của dự án đã hoàn tất, chủ đầu tư đã có giấy phép xây dựng và Ngân hàng đã cho vay với tài sản bảo đảm là toàn bộ dự án đó. Sau khi được giải ngân, chủ dự án lại bán căn hộ dưới dạng góp vốn đầu tư. Những người góp vốn đầu tư cũng là chủ sở hữu một phần của Dự án.
Khi phát hiện ra điều này, Ngân hàng đã dừng giải ngân và tiến hành thu hồi nợ trước hạn thì vướng mắc về sở hữu, dẫn đến tài sản bảo đảm của Ngân hàng không còn. Ngân hàng đối mặt với tranh chấp mới, tranh chấp với các chủ nợ khác, trong đó, có những người góp vốn với chủ đầu tư để sở hữu bất động sản.
Nhiều rủi ro khác cho ngân hàng
Như vậy, khi tài sản bị đem đi thế chấp nhiều nơi, ngân hàng nhận thế chấp dự án đứng trước nguy cơ mất trắng, nếu không bám sát chủ đầu tư, bởi việc thế chấp dự án không được đăng ký giao dịch đảm bảo. Đối với bất động sản, khi thế chấp, ngân hàng phải đăng ký tại văn phòng đăng ký nhà đất các cấp. Tuy nhiên, do dự án là tài sản hình thành trong tương lai, một dạng quyền tài sản nên văn phòng đăng ký nhà đất sẽ không cho đăng ký. Khi phát sinh tranh chấp, ngân hàng sẽ không được ưu tiên xử lý thu hồi nợ.
Đối với việc cho vay dự án, rủi ro khác mà ngân hàng gặp phải là nguy cơ dự án bị mua đi bán lại nhiều. Về nguyên tắc, pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhưng trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp có đất nhưng không có tiềm lực kinh tế để triển khai dự án vẫn “lách luật” bằng nhiều cách để chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư thứ cấp. Khi này, nếu chủ đầu tư thứ cấp đứng ra vay vốn ngân hàng và không trả được nợ thì ngân hàng rất khó xử lý tài sản bảo đảm, bởi chủ đầu tư thứ cấp không có đầy đủ quyền năng pháp lý đối với dự án.
Ngoài ra, còn hàng loạt rủi ro khác như dự án bị rút giấy phép, không thể triển khai hoặc là thu hẹp diện tích. Thậm chí, dự án đã triển khai nhưng có rủi ro như công trình sai phép, công trình không đảm bảo chất lượng, xảy cháy mà không có bảo hiểm.
Ngừa rủi ro tài sản thế chấp, cách nào?
Những ngân hàng có quy trình chặt chẽ sẽ đưa vào hợp đồng tín dụng những thỏa thuận để quản lý, giám sát tài sản bảo đảm, để nếu phát sinh vấn đề, sẽ thu hồi nợ trước hạn. Tức là, thỏa thuận mọi giao dịch, cam kết liên quan đến dự án với bên thứ ba phải được ngân hàng chấp thuận.
Khi cho vay mua căn hộ, ngân hàng phải thỏa thuận với chủ đầu tư, kiểm soát tiến độ thực hiện và thanh toán của dự án. Khi chủ đầu tư bàn giao sổ đỏ, căn hộ, ngân hàng phải tham gia. Bởi lẽ, với các dự án bất động sản căn hộ, văn phòng để bán, thì khi chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng, tài sản đảm bảo của chủ đầu tư lúc này sẽ trở về số 0. Ngân hàng chỉ có thể quản lý được nguồn thu khi bán căn hộ, nếu không làm chặt thì tài sản bảo đảm sẽ không còn.
Có thể nói, tính chất dự án, tư cách chủ đầu tư, sự khả thi của dự án mới là yếu tố quan trọng nhất của bất động sản đảm bảo để ngân hàng xem xét cho vay. Bởi thực tế, bất động sản dự án chỉ là một dạng quyền tài sản.
Luật sư Trương Thanh Đức