Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc
Trao đổi với PV Tiền Phong, PGS,TS. Nguyễn Văn Phương - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội - cho biết, mặt bằng lãi suất năm 2026 đang ở vùng cao nhất trong nhiều năm trở lại đây, đặc biệt là đối với các khoản vay mua nhà và vay phục vụ hoạt động bất động sản. Khác với giai đoạn siết tín dụng trước đây, hiện nay tín dụng bất động sản không bị “đóng cửa”, tuy nhiên chi phí vốn tăng mạnh khiến cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn đáng kể.
Theo ông Phương, nếu như trong năm 2024 và đầu năm 2025, lãi suất vay mua nhà phổ biến chỉ dao động 6-8%/năm thì từ cuối năm 2025 đến nay, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng mạnh. Tại nhóm ngân hàng lớn, lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu hiện phổ biến quanh 9,6-10%/năm, sau đó chuyển sang cơ chế thả nổi. Trong khi đó, tại nhiều ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi phổ biến 11,5 - 14%/năm.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, áp lực còn lớn hơn khi chi phí vốn vay dự án có thể lên tới 14-16%/năm, tùy thuộc vào hồ sơ tín dụng và mức độ rủi ro của dự án.
![tp-t.jpg](https://cdn.tienphong.vn/images/ac3d1265dec14ba4272ec8bc2394b48db84a1cd8eaddead3aadb9b5ef5e2588be1ea4bd39c695733b513a3985dfeb63f/tp-t.jpg.avif "Hết thời "tiền rẻ" đầu tư bất động sản (ảnh: Phan Thiên).")
Ông Phương phân tích, lãi suất tăng không đơn thuần xuất phát từ việc ngân hàng tăng giá vốn mà phản ánh áp lực thanh khoản và yêu cầu kiểm soát rủi ro trong hệ thống tài chính. Khi lãi suất huy động trung và dài hạn tại nhiều ngân hàng đã vượt 7%/năm, thậm chí có nơi lên tới 7,5 - 7,7%/năm, việc lãi suất cho vay tăng thêm vài điểm phần trăm là hệ quả tất yếu.
Theo ông Phương, mặt bằng lãi suất hiện nay đang thanh lọc thị trường bất động sản một cách tự nhiên. Những dự án thiếu hiệu quả, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ gặp khó khăn. Trong khi đó, các dự án có nhu cầu thực, dòng tiền thực và pháp lý minh bạch sẽ có cơ hội tồn tại và phát triển.
Cần thiết kế lại dòng vốn
TS. Nguyễn Văn Lộc - Giám đốc Chương trình đào tạo kinh doanh thương mại, Đại học Phenikaa - cho rằng, bài toán hiện nay không phải là đưa lãi suất trở lại mức thấp như giai đoạn trước, mà là tái thiết kế cấu trúc dòng vốn theo hướng hợp lý hơn.
Trước hết, cơ quan điều hành cần duy trì sự ổn định của mặt bằng lãi suất, tránh các cú sốc tăng mạnh làm đảo lộn kế hoạch tài chính của doanh nghiệp và người dân. Nhiều tổ chức phân tích hiện dự báo lãi suất huy động năm 2026 có thể chỉ tăng thêm khoảng 0,5-1% trước khi ổn định và giảm nhẹ khi thanh khoản được cải thiện.
"Cần phân loại rõ các nhóm tín dụng bất động sản thay vì áp dụng cách tiếp cận đồng loạt. Đối với nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, có thể triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian vay hoặc ân hạn trả nợ nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua nhà", ông Lộc nói.
Theo ông Lộc, với phân khúc nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực, lãi suất nên được xác định trên cơ sở khả năng trả nợ và mức độ minh bạch của người vay. Trong khi đó, các khoản vay phục vụ đầu tư, đầu cơ bất động sản có tính rủi ro cao nên tiếp tục áp dụng điều kiện tín dụng chặt chẽ và lãi suất phù hợp với mức độ rủi ro.
Ông Lộc cho rằng, chính sách tín dụng cũng cần được triển khai đồng bộ với việc tháo gỡ các nút thắt về nguồn cung. Nếu chỉ kiểm soát dòng vốn mà không xử lý các vướng mắc pháp lý, quy hoạch và thủ tục đầu tư, thị trường có thể rơi vào trạng thái "kẹt cứng", khi dự án mới không thể triển khai còn giá nhà vẫn neo cao do chi phí đầu vào lớn.
